As siglas HIS e HMP aparecem com cada vez mais frequência em anúncios e documentos de imóveis em São Paulo. Antes de considerar a compra de uma unidade enquadrada nessas categorias, é importante entender que elas não representam apenas um tipo de apartamento ou uma condição especial de financiamento. São classificações habitacionais vinculadas à política urbana municipal e possuem regras próprias.
Na cidade de São Paulo, a Habitação de Interesse Social e a Habitação de Mercado Popular são destinadas a públicos definidos principalmente pela renda familiar. Além disso, determinadas unidades ficam sujeitas a condições específicas de comercialização, locação e uso. Por isso, quem está pesquisando um imóvel pode começar pelos imóveis à venda da MBigucci e conferir individualmente a classificação e a documentação de cada opção.
O que significa HIS?
HIS significa Habitação de Interesse Social. No Plano Diretor Estratégico de São Paulo, essa tipologia é direcionada ao atendimento de famílias de menor renda e está dividida em duas categorias: HIS 1 e HIS 2. A classificação está ligada à renda do público ao qual a unidade deve ser destinada, e não simplesmente à metragem e localização do apartamento.
Em 2026, a Prefeitura atualizou os limites monetários. HIS 1 atende famílias com renda mensal de até R$ 4.863 ou renda per capita de até R$ 810,50. HIS 2 possui limite de renda familiar de até R$ 9.726 ou renda per capita de até R$ 1.621.
Qual é a diferença entre HIS 1 e HIS 2?
A principal diferença é o público de renda atendido. Pela estrutura do Plano Diretor, HIS 1 corresponde às famílias de renda mais baixa, enquanto HIS 2 amplia o limite para até seis salários mínimos de renda familiar mensal.
Na prática, essa classificação interfere em quem pode receber a unidade e nas regras que acompanham a propriedade. Por isso, não basta encontrar um apartamento identificado genericamente como “HIS”. É preciso saber se a unidade específica é HIS 1 ou HIS 2 e verificar se a renda familiar está dentro dos parâmetros aplicáveis.
O que significa HMP?
HMP significa Habitação de Mercado Popular. Essa categoria também faz parte da política habitacional de São Paulo, mas atende uma faixa de renda superior à contemplada pela HIS. O Plano Diretor estabelece como limite até dez salários mínimos de renda familiar mensal ou até 1,5 salário mínimo de renda mensal per capita.
Com os valores atualizados para 2026, o limite máximo da HMP passou para R$ 16.210 de renda familiar mensal ou R$ 2.431,50 de renda per capita. A Prefeitura apresenta a categoria como voltada, de forma geral, às famílias situadas entre seis e dez salários mínimos.
Comparação entre HIS e HMP em 2026
| Categoria | Perfil de renda | Limite familiar mensal em 2026 |
| HIS 1 | Até 3 salários mínimos | Até R$ 4.863 |
| HIS 2 | Acima da faixa HIS 1 e até 6 salários mínimos | Até R$ 9.726 |
| HMP | Faixa de renda popular intermediária, até 10 salários mínimos | Até R$ 16.210 |
Os valores são atualizados periodicamente. Portanto, essa tabela representa os limites vigentes em 2026 no município de São Paulo e não deve ser utilizada como referência permanente para compras futuras.
HIS e HMP são a mesma coisa que Minha Casa, Minha Vida?
Não. Essa é uma das confusões mais comuns. HIS e HMP são tipologias habitacionais previstas na legislação municipal de São Paulo, enquanto o Minha Casa, Minha Vida é um programa habitacional federal com regras próprias de financiamento, subsídio e enquadramento.
As duas coisas podem se relacionar. A Prefeitura informa que unidades particulares enquadradas como HIS podem, conforme as características da operação e do comprador, utilizar modalidades como Minha Casa, Minha Vida, FGTS, SBPE ou SFH. Portanto, um imóvel ser HIS não significa automaticamente que ele foi adquirido pelo Minha Casa, Minha Vida.
Essa diferença é importante porque as restrições ligadas à classificação HIS ou HMP podem continuar existindo independentemente da linha de financiamento utilizada.
Quem pode comprar um imóvel HIS ou HMP?
O primeiro requisito é estar enquadrado na faixa de renda correspondente à unidade. A legislação paulistana exige comprovação da renda familiar para a destinação dos imóveis enquadrados nessas categorias, e essa condição é verificada durante a comercialização.
A Prefeitura também orienta que compradores de unidades HIS observem requisitos como não possuir outro imóvel residencial, comprovar o enquadramento de renda e, quando houver financiamento, passar pela análise de crédito da instituição financeira. Dependendo do caso, critérios adicionais podem ser aplicáveis.
Por isso, estar dentro de determinada renda não significa aprovação automática de financiamento ou aquisição. Antes da proposta, o comprador precisa verificar as exigências específicas daquela unidade e da modalidade de crédito escolhida.
Existem limites para o valor dos imóveis?
Sim. As unidades produzidas sob esse regime possuem limites máximos de comercialização definidos pelo município. Em janeiro de 2026, os valores máximos foram atualizados para R$ 276.102,20 no HIS 1, R$ 383.636,74 no HIS 2 e R$ 537.672,71 no HMP.
Esses tetos também podem ser atualizados. Portanto, ao analisar uma unidade, vale conferir se o valor anunciado e sua classificação estão de acordo com as regras aplicáveis ao empreendimento naquele momento.
Para entender outros aspectos relacionados à compra de imóveis, documentação e financiamento, vale acompanhar também o nosso blog da MBigucci.
Um imóvel HIS ou HMP podem ser vendido depois?
Pode existir alienação posterior, mas a classificação não deve ser ignorada na revenda. As regras municipais determinam que, durante o período de destinação previsto na legislação, a unidade permaneça direcionada ao público correspondente à sua categoria. A classificação também deve ser registrada na matrícula da unidade.
A Prefeitura esclarece que existe um período de 10 anos em que a destinação ao público de HIS ou HMP deve ser preservada. Como o marco temporal e as condições concretas precisam ser analisados conforme a documentação de cada imóvel, o comprador deve verificar matrícula, contrato e registros antes de qualquer revenda.
Isso significa que comprar uma unidade HIS ou HMP pensando em revendê-la imediatamente para qualquer público pode não ser compatível com as regras aplicáveis.
É possível alugar um imóvel HIS ou HMP?
Sim, mas a locação também possui regras. Durante o período em que a destinação social precisa ser preservada, o locatário deve estar enquadrado na faixa de renda correspondente ao imóvel, e os contratos precisam conter informações relacionadas a esse enquadramento.
Além disso, a legislação paulistana passou a vedar a utilização dessas unidades para locações de curta duração, já que estadias temporárias não são consideradas atendimento à finalidade habitacional prevista para HIS e HMP. A Prefeitura também estabelece mecanismos de fiscalização e controle documental.
Por isso, quem pensa em adquirir HIS ou HMP exclusivamente para exploração de aluguel por temporada deve verificar as restrições antes de fechar negócio.
Por que a matrícula do imóvel é tão importante?
A classificação não deve aparecer apenas no material publicitário. O regime jurídico prevê a averbação na matrícula das unidades produzidas como HIS ou HMP, indicando que o imóvel recebeu benefícios previstos na legislação e está vinculado à destinação para determinada faixa de renda.
A matrícula é, portanto, uma das principais fontes para compreender a situação jurídica da unidade. Também devem ser analisados contrato, memorial, alvarás e demais documentos relacionados ao empreendimento.
Antes de assinar qualquer compromisso de compra e venda, confira:
- se a unidade é HIS 1, HIS 2, HMP ou de mercado livre;
- qual faixa de renda é exigida;
- se existem restrições de venda ou locação;
- quais averbações constam na matrícula;
- quais condições de financiamento podem ser utilizadas.
Essa checagem evita tomar uma decisão com base apenas em preço, metragem ou informações resumidas de um anúncio.
As regras de HIS e HMP são iguais em todo o Brasil?
Não necessariamente. Este conteúdo considera principalmente as regras vigentes no município de São Paulo, onde HIS e HMP são disciplinadas pelo Plano Diretor e por regulamentações municipais específicas.
Outras cidades podem utilizar conceitos semelhantes de habitação social, mas com critérios, faixas de renda, incentivos e restrições diferentes. Por isso, não é recomendável aplicar automaticamente as regras paulistanas a imóveis localizados em outros municípios.
O que conferir antes de comprar uma unidade HIS ou HMP?
HIS e HMP ampliam as possibilidades de acesso à moradia para diferentes faixas de renda, mas são categorias que exigem mais atenção documental. O comprador precisa entender que benefícios urbanísticos concedidos para a produção dessas unidades estão ligados à obrigação de destiná-las ao público previsto na legislação.
Antes da compra, confirme a classificação exata da unidade, sua renda familiar, regras vigentes, possibilidade de financiamento e eventuais restrições futuras de uso, locação ou revenda.
Se você está pesquisando um imóvel, consulte os empreendimentos disponíveis na MBigucci e verifique diretamente com a equipe responsável a classificação, documentação e condições atualizadas de cada unidade antes de avançar na negociação.
FAQ
Qual é a diferença entre HIS e HMP?
A principal diferença está no público de renda atendido. HIS é destinada às famílias de menor renda e possui as categorias HIS 1 e HIS 2, enquanto HMP alcança uma faixa de renda superior, limitada a dez salários mínimos de renda familiar mensal pelas regras paulistanas. Em 2026, os limites máximos são R$ 4.863 para HIS 1, R$ 9.726 para HIS 2 e R$ 16.210 para HMP.
HIS e HMP fazem parte do Minha Casa, Minha Vida?
Não são a mesma coisa. HIS e HMP são classificações da política habitacional e urbanística municipal de São Paulo, enquanto Minha Casa, Minha Vida é um programa federal. Uma unidade HIS ou HMP pode, dependendo das condições do comprador e da operação, ser financiada por modalidades diferentes, inclusive pelo Minha Casa, Minha Vida em situações compatíveis.
Posso comprar um imóvel HIS se minha renda for maior?
Durante o período em que a destinação da unidade ao público de HIS deve ser preservada, a aquisição exige comprovação de enquadramento na faixa correspondente. Por isso, uma família com renda acima do limite aplicável não deve presumir que poderá comprar a unidade normalmente. É necessário verificar a classificação, a matrícula e as condições específicas do imóvel.
É possível alugar um apartamento HIS ou HMP?
Sim, desde que sejam respeitadas as regras da categoria. Durante o período de destinação obrigatória, o locatário precisa comprovar renda compatível, e o contrato deve observar as exigências municipais. A locação de curta duração para estadia temporária não é admitida como destinação habitacional de unidades HIS e HMP pelas regras atuais de São Paulo.
O imóvel deixa de ser HIS ou HMP depois da compra?
A compra não elimina automaticamente a classificação. Unidades produzidas sob esse regime possuem averbação e obrigações relacionadas à destinação habitacional, inclusive durante o período previsto na legislação. Por isso, qualquer intenção de venda, locação ou mudança na utilização deve considerar a matrícula e as regras específicas aplicáveis à unidade.
