A escritura e registro do imóvel fazem parte da etapa que transforma uma negociação em uma propriedade formalmente vinculada ao comprador. Embora os termos sejam usados como sinônimos, eles representam atos diferentes. A escritura documenta a compra e venda, enquanto o registro atualiza a matrícula e efetiva a transferência. Por isso, além da entrada e do financiamento, quem pesquisa os empreendimentos da MBigucci deve incluir os custos documentais no planejamento.
Qual é a diferença entre a escritura e registro?
A escritura pública é lavrada em um Tabelionato de Notas e formaliza a vontade do vendedor e do comprador. Ela identifica as partes, descreve o imóvel e registra as condições do negócio.
Em regra, o Código Civil exige escritura pública para negócios envolvendo direitos reais sobre imóveis com valor superior a 30 salários mínimos, salvo quando outra lei permite um instrumento diferente. A escritura, porém, não atualiza sozinha a titularidade na matrícula.
O registro é realizado no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela região onde o bem está localizado. Segundo o artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade é transferida entre pessoas vivas mediante o registro do título. Enquanto isso não acontece, o vendedor continua figurando formalmente como proprietário.
Compra financiada sempre precisa de escritura?
Nem sempre. Em muitas operações de financiamento com alienação fiduciária (A alienação fiduciária é uma modalidade de garantia em que o comprador detém a posse direta do imóvel, podendo morar e usufruir dele, enquanto a propriedade jurídica (domínio) permanece com o banco até que a dívida seja totalmente quitada.), o contrato assinado com a instituição financeira possui efeitos de escritura pública e pode ser apresentado diretamente ao Registro de Imóveis.
Nesse caso, o comprador não precisa lavrar uma escritura separada, mas continua precisando registrar o contrato. A modalidade da operação deve ser confirmada com o banco, a construtora e o cartório competente.
Quem ainda está avaliando a forma de pagamento pode comparar as diferenças entre consórcio e financiamento imobiliário.
Como passar o apartamento para o seu nome
O procedimento pode mudar conforme a cidade, o tipo de contrato e a situação do imóvel. De maneira geral, o comprador percorre cinco etapas:
- Conferência da matrícula e dos documentos das partes
- Assinatura da escritura ou do contrato com força de escritura
- Emissão e pagamento do ITBI, quando devido
- Apresentação do título ao Registro de Imóveis
- Emissão da matrícula atualizada com o novo registro
Antes da assinatura, confira se a descrição, o número da matrícula, os dados pessoais e os valores estão corretos. Erros de CPF, estado civil, endereço ou identificação do imóvel podem gerar exigências e atrasar o registro.
Quais documentos podem ser solicitados?
A lista varia, mas normalmente envolve documentos de identificação, comprovante de estado civil, contrato de compra e venda, matrícula atualizada, comprovante do ITBI e documentos específicos do financiamento.
O cartório pode solicitar complementações após analisar o título. Essa análise é chamada de qualificação registral. Caso exista alguma pendência, será emitida uma nota com as exigências que precisam ser atendidas antes do registro.
Autônomos também devem organizar antecipadamente os documentos usados na análise bancária. O conteúdo sobre financiamento imobiliário para autônomos explica formas de comprovar renda durante a solicitação do crédito.
Quanto custam a escritura, ITBI e registro?
Não existe um valor nacional fixo. O custo total depende do preço do apartamento, da localização, da base de cálculo adotada pelo município, das tabelas estaduais de emolumentos e da forma de pagamento.
O ITBI é um imposto municipal cobrado em transmissões onerosas de imóveis. Cada prefeitura estabelece regras, alíquotas, prazos e possíveis benefícios. Na cidade de São Paulo, por exemplo, a regra geral vigente em 2026 aplica 3% em diversas operações, mas há cálculos diferenciados em algumas transações habitacionais e financiadas. Outros municípios podem adotar condições distintas.
Os valores da escritura e do registro seguem tabelas oficiais do estado. Em São Paulo, as tabelas de custas e emolumentos são divulgadas pelo Tribunal de Justiça e variam por faixa de valor do negócio.
Também podem existir despesas com certidões, avaliação bancária e serviços relacionados ao financiamento. Solicite estimativas atualizadas antes de assinar a proposta.
Existe desconto para o primeiro imóvel?
A Lei de Registros Públicos prevê redução de 50% nos emolumentos relacionados à primeira aquisição imobiliária residencial financiada dentro das condições legais aplicáveis.
O benefício não alcança automaticamente qualquer primeira compra. O comprador deve confirmar o enquadramento da operação e informar sua condição ao cartório antes do pagamento.
Quais cuidados evitam problemas no registro?
Não deixe a documentação para depois da mudança. Sem o registro, a matrícula continuará indicando o proprietário anterior, mesmo que o preço tenha sido pago e as chaves já tenham sido entregues.
Antes de protocolar, confira se o ITBI foi emitido com os dados corretos, se o imóvel possui matrícula individual e se os nomes do comprador e do vendedor aparecem de maneira idêntica em todos os documentos.
Compras realizadas por empresas ou dentro de uma estrutura patrimonial exigem análise específica. O conteúdo sobre compra de imóveis por holding familiar apresenta aspectos iniciais, mas decisões tributárias e sucessórias devem contar com orientação jurídica e contábil.
Como saber se o imóvel já está no seu nome?
Solicite uma certidão atualizada da matrícula depois que o cartório informar a finalização do registro. O documento deve apresentar o comprador como titular e indicar eventuais ônus, como a alienação fiduciária do financiamento.
Serviços eletrônicos oficiais também permitem solicitar certidões e acompanhar protocolos enviados aos Registros de Imóveis.
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Escritura, imposto e registro precisam fazer parte do orçamento desde o início. Essa organização evita que o comprador utilize todos os recursos na entrada e seja surpreendido pelos custos necessários para formalizar a propriedade.
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FAQ
Escritura e registro são a mesma coisa?
Não. A escritura formaliza o negócio jurídico, enquanto o registro atualiza a matrícula e transfere a propriedade para o comprador. Nas compras financiadas, o contrato bancário pode substituir a escritura em determinadas modalidades.
Posso registrar o imóvel sem pagar o ITBI?
Em uma compra comum, o comprovante de recolhimento do ITBI costuma ser necessário para o registro. Existem situações de isenção, imunidade ou não incidência, mas elas dependem da legislação e da análise do município.
Quanto tempo demora para registrar um imóvel?
O prazo depende do cartório, da regularidade dos documentos e da existência de exigências. O protocolo gera uma prioridade de análise, mas erros ou informações incompletas podem interromper o andamento até a correção.
Quem paga a escritura e o registro?
Normalmente, o comprador assume ITBI, escritura e registro, salvo se o contrato estabelecer outra divisão. Todas as responsabilidades devem ser verificadas antes da assinatura.
É possível vender um imóvel sem registro no nome do comprador?
A falta de registro cria riscos, pois a matrícula ainda aponta o vendedor como proprietário. Para vender, financiar ou oferecer o bem como garantia, normalmente será necessário regularizar primeiro a titularidade.
